Verhuren via Airbnb – regels en wetgeving

//

Jouw Jurist

Wil jij je woning of een kamer verhuren via Airbnb, maar ben je niet zeker over de regels en wetgeving? Dan ben je hier op het juiste adres.

In dit artikel overlopen we de belangrijkste juridische aspecten van het verhuren van je woning via Airbnb. Van eenvoudige tips om je te helpen aan de slag te gaan, tot diepgaande informatie over de wetgeving en de regelgeving die je nodig hebt om legaal en veilig je (tweede) woning te verhuren via Airbnb. Zo kan je vol vertrouwen je woning kunt verhuren.

Heb je een ervaren jurist nodig voor het verhuren van je woning of appartement op Airbnb? Laat het ons gerust weten via info@jouwjurist.be. We begeleiden je doorheen het juridisch kluwen zodat jij op twee oren kan slapen. 

Verhuur je via AirBnB, Dan zorg je ook best voor goede huisregels zodat als er iets misloopt je steviger in je schoenen staat. Download ze hier nu!

Regelgeving voor het verhuren via Airbnb

Voordat je je woning op Airbnb plaatst, is het natuurlijk erg belangrijk om vertrouwd te raken met de specifieke regelgeving die van toepassing is op verhuur via dit platform. In de volgende secties zullen we dan ook dieper ingaan op deze onderwerpen, zodat je een duidelijk overzicht hebt van wat wel en niet is toegestaan bij het verhuren via Airbnb.

Federale en regionale regelgeving

België is op zich erg uniek wanneer het gaat om de regelgeving voor Airbnb en andere toeristische verhuurplatforms. Zo zijn er regels die zijn opgesteld door zowel de federale overheid als door de regionale autoriteiten in Vlaanderen, Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Elke regio heeft dan ook zijn eigen specifieke regels en voorschriften. Lees hierover meer in ons artikel over je vakantiewoning verhuren.

Het is dan ook van erg groot belang om zowel de federale regels te begrijpen als de specifieke regels die gelden in de regio waar jij je woning op Airbnb wilt verhuren. Dit zal je helpen om er zeker van te zijn dat je volledig voldoet aan alle vereiste regelgevingen en verantwoordelijkheden als verhuurder op Airbnb.

Vergunningen en registraties

In heel wat Belgische steden en regio’s is het verplicht om een vergunning of registratie te hebben als toeristische accommodatie. In Brussel, bijvoorbeeld, is het noodzakelijk om een toeristische accommodatievergunning op zak te hebben en je woning te registreren.

Deze regels zijn in het leven geroepen om zowel huurders als verhuurders te beschermen. Het is dus van erg groot belang dat je deze vergunningen en registraties verkrijgt voordat je begint met verhuren via Airbnb. Wanneer je deze regels niet naleeft kan dit leiden tot boetes.

wetgeving airbnb verhuren

Specifieke regels voor het verhuren van je tweede woning via Airbnb

Het is ook erg belangrijk om te weten dat elke regio in België zo zijn eigen specifieke regels heeft. In Vlaanderen, bijvoorbeeld, is het namelijk vereist om een melding te maken bij het Departement Toerisme Vlaanderen als je maximaal 2 kamers verhuurt aan maximaal 8 gasten. Als je meer kamers wilt verhuren of aan meer gasten, dan is een vergunning noodzakelijk.

In Brussel geldt er dan weer een verplichte aanmelding bij de bevoegde instanties. De regelgeving hier volgt echter het Vlaamse model.

Verzekeringen en veiligheid wanneer je verhuurt via Airbnb

Als verhuurder is het natuurlijk van erg groot belang om je te verzekeren tegen eventuele schade of incidenten die kunnen voorvallen wanneer je via Airbnb verhuurt. Het is daarom van een goed idee dat je een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid afsluit. Deze verzekering dekt je in geval van schade aan derden of hun eigendommen tijdens hun verblijf in je Airbnb.

Daarnaast dien je ook brandveiligheidsattesten op zak te hebben. Deze attesten zorgen ervoor dat je woning voldoet aan de voorgeschreven brandveiligheidsnormen.

Het verhuren van een tweede woning via Airbnb

Je tweede woning verhuren op Airbnb kan een lekker winstgevende manier zijn om wat extra inkomen te genereren. Of je nu een vakantiehuisje in de Ardennen bezit, of een appartement in het hartje van Brussel, Airbnb biedt een makkelijk te gebruiken platform om je tweede woning goed, efficiënt en vooral veilig te verhuren. Hier hebben we dan ook enkele tips en wat informatie op een rijtje gezet.

Mag jij je tweede woning verhuren op Airbnb?

Ja, natuurlijk mag je je tweede woning verhuren op Airbnb. Toch zijn er enkele extra overwegingen waar je goed rekening mee moet houden. Naast de federale en regionale regelgevingen, zijn er ook specifieke wetten en (fiscale) regels die van toepassing zijn op het verhuren van een tweede woning via Airbnb. Zoals eerder vermeld, moet je je woning registreren bij specifieke instanties, afhankelijk van de regio waar je woning zich bevindt.

Is het verhuren van mijn tweede woning via Airbnb wel veilig?

Ja, het verhuren van je tweede woning via Airbnb is over het algemeen erg veilig. Airbnb biedt namelijk AirCover. Dit is een programma dat verhuurders beschermt tegen mogelijke schade veroorzaakt door gasten. AirCover biedt tot wel 3 miljoen dollar aan schadevergoeding. Dit betekent dat Airbnb je kan compenseren voor schade die werd aangericht aan je woning tot dit bedrag.

Bovendien biedt Airbnb ook een aansprakelijkheidsverzekering aan die tot 1 miljoen dollar dekt. Deze verzekering geldt voor het geval je aansprakelijk wordt gesteld voor een ongeval dat tijdens het verblijf van een gast plaatsvindt. Toch is het altijd een goed idee je eigen burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten zodat je er zeker van bent dat je helemaal gedekt bent.

Airbnb verhuren jurist

Limieten op verhuur via Airbnb in België

Er gelden limieten voor de verhuur van je woning via Airbnb. Als je één of twee kamers of woningen verhuurt in Vlaanderen voor maximaal acht gasten, dient je dit te melden bij Toerisme Vlaanderen. Je doet dit bij de Dienst Toeristische Logies.

Wanneer je echter meer dan twee kamers of woningen verhuurt of meer dan acht gasten ontvangt, moet je ook nog eens een vergunning aanvragen.

Brussel daarentegen heeft een nog strengere regelgeving. Wanneer je in Brussel een woning of appartement via Airbnb verhuurt, moet je altijd een vergunning hebben, ongeacht het aantal gasten. Daarnaast heb je ook een eigendomsbewijs, een bewijs van goed gedrag en zeden, en een stedenbouwkundig attest nodig.

Hoeveel dagen mag ik mijn woning of appartement verhuren op Airbnb?

In België is er op zich geen specifieke limiet op het aantal dagen dat je je woning of appartement mag verhuren via Airbnb. De beperkingen zijn voornamelijk gebaseerd op het aantal kamers of appartementen dat je verhuurt en het aantal gasten dat je ontvangt.

Mag je onderverhuren via Airbnb?

Als algemene regel geldt dat onderverhuur niet is toegestaan. Het huurcontract is namelijk een bindende overeenkomst is tussen jou en de verhuurder, niet tussen jou en een eventuele onderhuurder. Onderverhuur kan echter in sommige gevallen toegestaan zijn. Dit moet dan natuurlijk wel uitdrukkelijk vermeld zijn in het huurcontract. Het is dan ook van groot belang dat je als huurder de voorwaarden van je huurovereenkomst grondig doorleest en begrijpt voordat je overweegt om te onderverhuren, bijvoorbeeld via Airbnb.

Welke belastingen moet je betalen wanneer je verhuurt via Airbnb

Bij het verhuren van een woning via Airbnb zijn er natuurlijk ook fiscale verplichtingen waarmee je rekening moet houden. In dit gedeelte gaan we in op de inkomstenbelasting en BTW, de noodzaak van een registratie bij de Kruispuntbank van Ondernemingen, en ook de specifieke belastingregels voor reguliere verhuurders.

Inkomstenbelasting en BTW

In België worden inkomsten uit Airbnb-verhuur inderdaad onderworpen aan specifieke belastingregels.

Roerende Inkomsten

Als je Airbnb-woning gemeubileerd is, moet je rekening houden met de belasting op de roerende inkomsten. Van de winst die je maakt met de verhuur, moet je 40% aangeven als roerende inkomsten. Gelukkig mag je hierbij wel 50% forfaitaire kosten inbrengen voor zaken zoals elektriciteit, internet en water. Over het resterende bedrag betaal je dan 30% belasting. Om dit concreter te maken, stel dat je bijvoorbeeld €5000 op jaarbasis verdient met de verhuur via Airbnb. In dit geval betaal je €300 aan belasting op roerende inkomsten.

Diverse Inkomsten

Als je extra diensten aanbiedt, zoals schoonmaak of ontbijt, moet je rekening houden met extra belastingen. Deze inkomsten worden namelijk beschouwd als ‘diverse inkomsten’. Het tarief voor diverse inkomsten is vastgesteld op 33%. Over het algemeen wordt er door de fiscus een forfait van 20% aanvaard.

BTW-plichten

Wanneer je jaarlijkse omzet van verhuur via Airbnb een specifieke drempel overschrijdt, kan je BTW-plichtig worden. Dit betekent dat je 6% of 21% BTW moet aanrekenen op je verhuur, afhankelijk van de geleverde diensten. In dit geval moet je je registreren voor BTW-doeleinden en dien je regelmatig BTW-aangiften in te dienen. Voor gemeubelde verhuur, zoals meestal het geval is bij Airbnb, wordt altijd het verlaagde BTW-tarief van 6% toegepast.

Gemeentebelastingen

Het is trouwens ook erg belangrijk om op te merken dat in sommige gemeenten er mogelijk ook lokale belastingen gelden op de verhuur van een Airbnb. Het is daarom een erg goed idee om je te informeren bij je lokale gemeentehuis over eventuele bijkomende belastingen die van toepassing kunnen zijn.

Moet jij je registreren bij de kruispuntbank van ondernemingen wanneer je verhuurt via Airbnb?

Je vraagt je misschien af of je je moet registreren bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) als je je woning verhuurt via Airbnb in België. Dit hangt in feite af van hoe vaak en in welke hoedanigheid je verhuurt. Als je regelmatig verhuurt, en dit op een professionele manier doet, wordt dit beschouwd als een bedrijfsactiviteit. 

In dit geval is het noodzakelijk om je te registreren bij de KBO. Dit betekent dan natuurlijk ook dat je belastingen moet betalen op je inkomsten en sociale bijdragen moet leveren, maar het goede nieuws is dat je dan ook beroepskosten kan aftrekken. In dit scenario kan je overwegen om te starten als een parttime zelfstandige.

Voor occasionele of niet-professionele verhuurders, zoals iemand die af en toe een kamer verhuurt via Airbnb, moet je je niet registreren bij de KBO.

Is er een verschil tussen het verhuren van een woning of een appartement via Airbnb?

In principe is er helemaal geen verschil tussen het verhuren van een woning of een appartement via Airbnb. Beide typen accommodaties kunnen worden verhuurd aan gasten via het platform. Waar je echter wel rekening mee moet houden is het aantal gasten dat je ontvangt. Als je meer dan 8 gasten ontvangt, ongeacht of je een woning of appartement verhuurt via Airbnb, is het noodzakelijk om een vergunning aan te vragen. Wanneer je minder dan 8 gasten ontvangt, moet je enkel melden bij Toerisme Vlaanderen dat je verhuurt via Airbnb.

Wat zijn de regels voor het verhuren van een woning via Airbnb?

Wanneer je een huis of appartement te huur aanbiedt op Airbnb zijn er natuurlijk ook regeltjes van Airbnb waar jij je aan moet houden. We hebben ze hier alvast voor jou op een rijtje gezet.

Eigendom en toestemming

Voordat je je woning in België via Airbnb gaat verhuren, is het belangrijk dat je de daadwerkelijke eigenaar van de woning bent. Als je een huurwoning wilt verhuren, dien je eerst de benodigde toestemming te krijgen van de eigenaar of de woningbouwvereniging.

Indien je de woning op hypotheek hebt, is het mogelijk dat je ook toestemming nodig hebt van de hypotheekverstrekker.

Hygiëne en voorzieningen

Een erg belangrijk onderdeel van het verhuren via Airbnb is de hygiëne en het comfort van je woning of appartement. Je dient er namelijk voor te zorgen dat je woning proper en net is. Zo moet je bijvoorbeeld schoon beddengoed en schone handdoeken voor je gasten voorzien en ervoor zorgen dat je huis tip top gepoetst is na iedere gast.

Veiligheid van gasten

De veiligheid van je gasten is natuurlijk een topprioriteit voor elke Airbnb-verhuurder. Zo is het een erg goed idee om rookmelders te installeren. Op die manier worden je gasten gewaarschuwd wanneer er brand uitbreekt. 

Bovendien kan het ook aan te raden zijn om een CO2-melder te installeren. Dit kan levens redden, gezien het de aanwezigheid van koolmonoxide detecteert. Koolmonoxide is kleurloos, geurloos en enorm giftig.

Conclusie

Het verhuren van je huis of appartement via Airbnb kan heel wat (financiële) voordelen opleveren. Toch is het belangrijk om rekening te houden met de verschillende vereisten, regeltjes en belastingen. Daarnaast is het ook cruciaal om ervoor te zorgen dat jij je gasten een veilige en hygiënische woning aanbiedt. Door de bovenstaande richtlijnen te volgen hebben zowel jij als je gasten een geweldige en aangename Airbnb-ervaring.

Geef een reactie