De laatste jaren zien we een opmars van zogenaamde ‘AirBnb arbitrage’ in België. AirBnb arbitrage is een businessmodel waarbij een onderneming panden huurt om ze vervolgens via AirBnb of andere online platformen onder te verhuren. De winst wordt behaald door het verschil tussen de huurprijs en de opbrengst van de onderverhuur.
Maar mag dat zomaar?
Er zijn tal van juridische aspecten en mogelijke problemen rondom Airbnb arbitrage en onderverhuur voor Airbnb in Vlaanderen en Brussel. In dit artikel geven we een overzicht. Heb je meteen een advies op maat nodig of wil je een huurcontract waarmee je solide afspraken maakt met de eigennaar van het pand dat je huurt? Neem dan contact op met ons via info@jouwjurist.be en wij helpen je zo snel mogelijk verder.
Huurrecht in Vlaanderen en Brussel
Sinds de 6e staatshervorming in december 2011 zijn Brussel en Vlaanderen bevoegd voor hun eigen huurrecht. Hierdoor hebben Brussel en Vlaanderen hun eigen huurwetgeving. De regels rond onderhuur en AirBnb arbitrage zijn grotendeels dezelfde in Brussel en Vlaanderen, behoudens enkele details.
In dit artikel zetten we de basis over onderverhuur en AirBnb op een rijtje. Hou er wel rekening mee dat er ook wetgeving is omtrent de voorwaarden waaraan een pand moet voldoen om te mogen verhuurd worden voor AirBnb. Sinds kort is er in Brussel bijvoorbeeld een registratieplicht.
De juridische kwalificatie van AirBnb Arbitrage
Wat is de juridische kwalificatie van AirBnb arbitrage? Hoe omschrijven we de juridische aspecten onderverhuur voor Airbnb het beste? AirBnb arbitrage omvat zowel een huurovereenkomst tussen de eigenaar van het pand en de onderneming, als een huurovereenkomst tussen de onderneming en de de korte termijn huurder via AirBnb of een ander platform.
Deze twee huurovereenkomsten kunnen niet los van elkaar worden gezien. Als je een pand huurt en het vervolgens opnieuw verhuurt, spreken we van onderhuur.
Onderhuur is niet altijd toegestaan. In het kader van AirBnb arbitrage zijn er enkele juridische problemen omtrent onderhuur waar je als onderneming van op de hoogte moet zijn. AirBnb arbitrage bevindt zich voor een groot deel in een ‘grijze zone’, er is geen specifieke wetgeving over dit precieze onderwerp.
Volledige onderhuur verboden bij woninghuur
Een belangrijk juridisch probleem bij AirBnb arbitrage is het verbod op volledige onderverhuur van een woning. Als je een woning huurt als hoofdverblijfplaats, mag je slechts een deel van het pand onderverhuren. Bovendien moet je vooraf toestemming krijgen van de verhuurder.
Voor AirBnb arbitrage is het meestal de bedoeling om een volledig pand ter beschikking te stellen aan de korte termijn huurders zoals expats, wat dus verboden is in geval van woninghuur.
Deze regel geldt zowel in Vlaanderen als Brussel.
Het is cruciaal om aan je verhuurder duidelijk te maken dat je het pand niet als hoofdverblijfplaats zult gebruiken. Dit moet ook duidelijk uit het huurcontract blijken. Als er later discussie ontstaat, zal het huurcontract als belangrijkste bewijsmiddel gelden.
Fiscale gevolgen onderverhuur voor AirBnb
Een volgend mogelijk probleem is het verschil in fiscaal regime voor verhuur aan particulieren versus verhuur aan ondernemingen.
- Als je een pand verhuurt aan een onderneming of aan een huurder die handelt in het kader van diens beroepsactiviteit, word je als verhuurder belast op de volledige huuropbrengsten.
- Als je een pand verhuurt aan een particulier, word je als verhuurder belast op basis van het kadastraal inkomen van het verhuurde pand, wat veel voordeliger is.
Met andere woorden: het is voordelig om te verhuren aan particuliere huurders, omdat je dan als verhuurder (veel) minder belastingen moet betalen. In de praktijk zien we dat veel verhuurders geen panden willen verhuren aan ondernemingen voor AirBnb arbitrage, vanwege de hogere belastingdruk.
Enkele tips voor AirBnb arbitrage
Degenen die in België AirBnb arbitrage willen toepassen, moeten dus een oplossing vinden voor de juridische aspecten onderverhuur voor AirBnb. Hiervoor is de hulp van een jurist essentieel om binnen het wettelijke kader te blijven werken, anders kom je misschien in de problemen.
We geven alvast enkele tips mee:
- Maak in al je contracten duidelijk dat je geen woninghuur afsluit met de eigenaar-verhuurder van het pand.
- Speel open kaart met de verhuurder en krijg op voorhand diens akkoord voor je ondernemingsactiviteit. Verwerk dit akkoord in je huurcontract.
- Om een verhuurder te overtuigen om een huurcontract af te sluiten kan je een forfait bovenop de normale huurprijs aanbieden, of een percentage van je winst, om de hogere belastingen te compenseren.
- Ga eventueel op zoek naar professionele verhuurders, zij worden meestal sowieso aan het hogere tarief belast.
- Als je huurt via een vennootschap, zal de verhuurder-eigenaar belast worden conform het hogere tarief.
- Vermijd constructies waarbij je eerst in eigen naam huurt en vervolgens doorverhuurt aan je vennootschap zonder eerst juridisch advies in te winnen. Je riskeert o.a. beschuldigd te worden van belastingfraude en verliest je beperkte aansprakelijkheid.
Let op: het louter volgen van deze tips garandeert geen vlekkeloos parcours. Raadpleeg een jurist of advocaat met kennis van zaken vooraleer je deals sluit en contracten ondertekent.
Contacteer een van onze experten AirBnb arbitrage voor begeleiding
AirBnb arbitrage kan een heel winstgevende ondernemingsactiviteit zijn. Er zijn wel een reeks juridische aspecten onderverhuur voor Airbnb waarmee je rekening moet houden. Als je niet volledig in orde bent kunnen de gevolgen zwaar zijn.
Denk je eraan om te onderverhuren voor AirBnb? Contacteer ons dan op info@jouwjurist.be of via bovenstaand formulier. We helpen je graag verder met advies en een volledig optimaal contract. Zo kun je op twee oren slapen.
Nog vragen over de juridische aspecten onderverhuur voor Airbnb?
Heb je nog vragen over het toepassen van AirBnb arbitrage in België? Stuur ons gerust een e-mail. We staan klaar om al je vragen te beantwoorden.